与平安突击合作半年三道红线降2档 雅居乐翻篇了么？

“昔日雄风啊，岂可一朝散尽？”

--《狄青闯三关》

1979年改革开放后的珠江大地春潮涌动，陈卓林跟着中山市三乡镇的两百多个青年一起参加高考，落榜后他去当了老师，计划着一边教书一边复读。尽管他现在的履历中，有着无数头衔——世界杰出华人奖获得者，美国哈姆斯顿大学荣誉商业管理学博士等，事实上，他或许迫于生计，或许发现自己更具经商才能，他并未参加1980年的高考，而是带着四个兄弟做起家具生意。1988年左右，他们创办两个家具厂，一个是时代家具城，另一个是宇宙家具城[1]。

“雅居乐起初在广东省中山市三乡镇经营一家家具厂，1992年开始涉足房地产，2005年在香港联合交易所主板上市，以房地产开发及经营为主，同时亦广泛涉足酒店营运、物业投资及物业管理等多个领域，品牌知名度享誉全国，是少数获纳入恒生综合指数、恒生综合市值指数、恒生中国内地100及摩根士丹利资本国际中国指数成份股的中国房地产企业，最新市值505亿港元。”

正如王石爱跟女记者聊《新教伦理与资本主义精神》，王健林喜欢摇滚堂吉诃德式摇滚民乐《一无所有》，而陈卓林喜欢亦真亦假、戏如人生的传统国粹粤剧。如同粤剧名段《狄青闯三关》的狄青，陈老板的人生路上也遭遇三关：

来源：《雅居乐陷泥潭，陈卓林闯三关》，《棱镜》

2005年香港交易所主板上市，形成现在的H股上市平台雅乐居集团（3383.HK）及境内发债主体为广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（简称番禺雅乐居）。雅乐居集团注册资本10亿港元，实际控制人为陈卓林为代表的陈氏家族，通过家族信托持有股份62.63%，此外通过受控发团、直接控股持有少量权益。该股权模式优势体现于短期股权集中利于公司战略执行，劣势则为中长期面临家族内部接班轮替的相关风险。此外，从“广州卓雅教育投资有限公司”及其他关联业务主体可见，陈卓林的姻亲如陆焕炫和陆焕兰等陆家亦负责集团部份业务，需关注是否利用家庭核心成员关系进行代持表外债务的情形。集团目前形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局，其中地产是主要收入和利润来源。

在国际评级机构穆迪/标普的评级体系下，雅乐居集团长期发行人信用评级为Ba2/BB，处于投机级。2020年4月穆迪认为公司调整收入增长未达到预期，其总体负债水平未能控制在其要求水平范围内，故将其评级展望调为负面。而在前几天，穆迪将雅居乐的展望从负面调整为稳定，维持评级。

那么，销售排行耪前30强房企、民企地产雅居乐信用资质到底如何？

财务杠杆高，考虑永续债偿债压力仍较大。截至2020年12月末，公司资产总额3137.65亿元，负债总额2367.95亿元，所有者权益769.70亿元。2020年末，不考虑永续债（也是公司的宣传口径），公司资产负债率75.47%，扣除预收账款后的资产负债率72.26%，净负债率62.30%，现金短债比1.06；而考虑永续债扣除预收账款后的资产负债率77.17%，净负债率97.25%，现金短债比1.06（剔除受限），财务杠杆较高。截至2020年末，公司有息负债988.17亿元，其中短期债务395.73亿元。司2018-2020年末，公司流动比率分别为1.39、1.29和1.31。

近三年，总债务规模为616.75亿元、885.29亿元、966.7亿元，债务规模增长较快。截止2020年6月末，公司债务总额989.39亿元，净债务率84.55%，债务水平尚可，其中短期债务/债务总额为66.53%，银行借款及其他借款、优先票据以及境内公司债券、商业物业资产支持证券及资产支持证券分别为738.54亿元、119.85亿元及131.00亿元，其中信托类产品140亿左右，成本在9%以内。2019年，雅居乐集团实际借款利率为7.10%，高于行业TOP50房企平均水平；2020年H1，实际借款利率为6.78%。

为降档年底时点突击与平安不动产合作。2020年7月7日，雅居乐斥资38.8亿与平安不动产全资子公司联合摘得中山翠亨新区马鞍岛一宗地块，成为中山总价新地王。2020年12月24日晚，雅居乐发布公告称，平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目，并将支付约人民币70.51亿元作为收购股权或贷款的诚意金。雅居乐集团股权融资动机除加深与平安方面的策略合作外，更重要的是增加现金流，改善财务状况。具体合作方式是，雅居乐集团向平安不动产让出资产包内7个开发项目35%-50%的股权，但仍由雅居乐集团负责操盘。雅居乐和平安的本次交易完成后，雅居乐的资产负债结构和经营状况出现较大变化。