【深度】“绿线”大华：难停的扩张，攀升的债务

坐落于宝山南部、毗邻普陀，也是宝山唯一一个中环以内、距离市中心最近的板块，大华板块已发展十余年。

板块背后是上海本土开发商大华集团，从初创开始其发展轨迹就与宝山绑定。去年，宝山7幅宅地都归于大华集团麾下，着力城中村改造。

区域发展总会饱和，公司扩张不容止步。近两年，大华集团也在逼着自己往外头走一走。

“一旦头部企业介入城中村旧改项目，大华集团在上海的生存空间可能会被慢慢拆解，往外拓展、增加些业务量是必须的。”上海中原首席分析师卢文曦认为。

进击的土拍

年末，上海普陀区成功出让一宗商住地块。大华集团与中骏、中国建筑及金茂经过102轮角逐后，以总价30.6亿元收入囊中，楼面价约4.7万元/平方米，溢价率17.56%。

据了解，这是大华集团自2002年拿下普陀区棚户区改造地块后，又一次以公开市场拿地的方式进军上海市中心。

此次出让的普陀石泉六村地块位于上海市中内环之间，近真如副中心核心位置，为商住办地块。其中住宅建筑面积不大于60%，商业建筑面积不小于40%。

周边覆盖地铁7号线、3号线等交通轨道，启星学校、同济大学第二附属中学高中部、上海市普陀区中心医院等教育医疗配套等等。距离地块最近的楼盘宝华城市之星近期已售完，周边同区域公寓均价9.3万元/平方米。

卢文曦表示，整体来看，该地块相对靠近市中心，且与大华板块接壤，大华集团对区域的了解程度足够，在这种情况下拿地还是合算的。

“虽然大华集团在商业运营方面欠缺经验，但到时也可以委托有经验的商业运营机构去操作，这不是大问题。”卢文曦补充道。

回顾今年上海土地市场，有媒体统计，截至12月18日，上海成功通过招拍挂转让345宗地块，土地成交金额2889.64亿元。

各梯队入沪拿地的热情高涨，TOP30房企几乎全线出击上海。除了融创、万科、保利、招商蛇口等头部房企外，华发、建发、仁恒、瑞安房地产等均有所获。龙光首进上海独自拿下杨浦地块，大名城也重回上海连拿6地补仓。

而这一整年，大华集团在上海土地市场鲜有所获——其曾在10月尝试竞争杨浦区纯宅地，最终被融创+上海城建联合体击败；12月，在与金茂角逐崇明一宅地时，大华集团再次陪跑。

对比2019年，上海各类土地出让金仅为1995.4亿元。大华集团以7幅宅地、153.77亿元、63.85万平方米一举成为当之无愧的“地主”。其中宝山区大场镇地块成为去年成交总价最高的一幅宅地。

今年大华集团的钱大部分花在了别的城市。

据界面新闻统计，大华集团2月份以13.49亿元摘下杭州一宗宅地，溢价率17.41%；5月，底价落子天津津南区辛庄板块；6月，又以25.5亿元的总价、33.51%的溢价率竞得南京住宅地块。

下半年，大华集团在11月竞得江苏南通一地块，溢价率高达101.77%；两天后，武汉洪山区一宅地被其底价纳入；到了年末，大华集团几乎是一天多地的频率，于12月17日至21日分别摘得昆明、徐州、南京、上海7幅地块。

不难发现，大华集团正在寻求一些新的突破。自2017年开始，公司开始积极参与市场化，去年至少新进入6、7个城市，大部分都是市场化拿地的。

大华集团告诉界面新闻，公司仍会以上海为原点，在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。

卢文曦也认为，一个公司要做强做大绝不能局限于上海本地。“目前来看，公司拿地都在二三线城市，如果项目选得好，也是能做些业务量的。”

“绿线”下债务攀升

规模扩张的同时，大华集团的负债水平及资金渠道也颇受关注。

以三道红线的标准来看，大华集团完美避开所有雷区——截至今年上半年，大华集团剔除预收款的资产负债率为45.41%，净负债率为85.64%，现金短债比约3.6。

但自2017年以来，大华集团的杠杆水平在加速上升。

2017年至2019年，大华集团借款总额分别为208.16 亿元、300.76 亿元及414.52 亿元，每年以近40%的增速在攀升。

截至今年上半年，公司借款总额继续上爬至 460.25 亿元，其中短期有息借款3.1亿元，一年内到期有息负债余额35.62亿元，长期负债356.73亿元。

公司总负债也从2017年的439亿元飙升至去年的927亿元，资产负债率从68.55%升至74.82%。今年上半年，其总负债达到999.87亿元，资产负债率微降至73.67%。

至于其经营活动现金流，也一直处于捉襟见肘的状态。