博时招商蛇口产业园REIT成立 募集金额逾20亿元人民币

　　目前，REITs(房地产投资信托基金)投资正在内地受到大量投资者青睐。日前，首批9只公募REITs已正式发行完毕，公募REITs依然是近期资本市场关注的焦点。公告显示，博时招商蛇口产业园REIT于6月8日正式成立，募集有效认购总户数达到28.30万户，合计募集9亿份，募集金额达到20.79亿元人民币。经过份额回拨与比例配售，最终向战略投资者、网下投资者、公众投资者发售的基金份额数占募集总份额比例分别为65%、24.5%、10.5%。

　　据悉，博时招商蛇口产业园REIT将主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产——万融大厦和万海大厦，其中万融大厦土地使用权面积为17,243.53平方米，建筑面积为41,707.23平方米;万海大厦土地使用权面积为18,241.21平方米，建筑面积为53,592.84平方米，项目土地性质为工业用地，权属清晰相关转让合法合规，两项基础设施资产运营6年以上，历史期间出租率及租金水平等运营指标较为稳健，通过市场化运营产生持续、稳定的收益及现金流，租户结构合理、现金流来源合理分散。此外，项目所在地蛇口网谷是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一，具备“中国(广东)自由贸易试验区”、“国家自主创新示范区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的区位优势。

　　博时招商蛇口产业园REIT由博时基金担任公募基金管理人，其原始权益人为招商蛇口，专项计划管理人为博时资本，基金托管人为招商银行，外部管理机构为招商蛇口旗下的招商创业，财务顾问为招商证券及中信证券，项目主要参与机构大都是央企招商局集团的下属企业。在招商局集团产融结合的优势下，博时基金及招商证券优先筛选符合上报要求的集团内优质资产，发挥央企排头兵的优势、响应国家号召的同时，也紧密关注项目本身所处行业、竞争格局、经营能力、分红率情况、合规经营等核心要素，并综合考量原始权益人、实际控制人、外部管理机构等业务相关方的资质和背景。

　　博时招商蛇口产业园REIT以获取所投资的基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。公告显示，博时招商蛇口产业园REIT基金存续期(即基金封闭期)为基金合同生效后50年，基金在此期间内封闭运作并将在符合规定的情形下在深圳证券交易所上市交易。基金上市后，除按照法律法规规定进行限售的基金份额外，场内份额可以上市交易，投资者可将其持有的场外基金份额通过办理跨系统转托管业务转至场内后上市交易。

　　公募REITs搭建了各类投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁。但由于REITs在我国发展的时间并不长，属于资本市场的新成员，不同于股票、债券及其他公募基金，基础设施公募REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。理论来说，REITs的价格长期会围绕其内在价值波动，更加适合长期持有型的投资人。此外，从海外经验来看公募REITs的换手率并不高，二级市场的流动性总体不如股票，投资者在买入或卖出时可能存在不能及时成交的情况，投资者需对流动性风险进行充分评估。